- Lid sinds
- 16 mrt 2005
- Berichten
- 13.027
- Waardering
- 7.124
Deze redenering snap ik niet:
Huren mogelijk goedkoper dan kopen?
Geld aan huren = kwijt. 750€/maand huren + beleggen < 750€/maand lening aflossen + beleggen. Toegegeven ik kan voor 750€/maand iets huren dat ca 10vierkante meter groter is dan hetgeen ik kan kopen voor een aflossing van 750€/maand.De realiteit is bovendien ook dat jonge mensen moeten kiezen tussen ofwel huren of kopen en daarnaast niet veel ruimte meer hebben om in iets te investeren. Dus dat maakt het model van huren + beleggen een ware utopie. En als het dan realiteit is voor velen, dan is kopen én beleggen nog steeds interessanter dan huren én beleggen. Want waarom zou beleggen voor een kopen uitgesloten zijn en voor een huurder dan weer niet? Warren Buffet vergelijkt maw appelen en peren, zijn vergelijking gaat op als hij twee evenwaardige modellen vergelijkt nl. kopen + beleggen vs huren + beleggen ipv enkel kopen vs huren + beleggen.
Heb voor mezelf berekend gehad:
3 jaar geleden gekocht in 2009 (in november 4 jaar geleden), maandelijkse aflossing 550€/maand
Belastingsvoordeel ca 1000€/jaar
Verkocht. Winst na 3 jaar = 20.000€ (in een boerengat waar de vastgoedprijzen redelijk stabiel/slechts zeer licht stijgend zijn notabene + gevel was aan het inzakken en er waren grote kosten!)
Bedrag van lening afgelost = ca 20.000
Eindbalans na 3 jaar kopen 43.000€ eigen kapitaal (om in nieuw vastgoed te herinvesteren).
Huren 3 jaar @ 550€ = 20.000€ in lucht opgegaan. Mijn pand moest meer dan 60.000€ in waarde gekelderd zijn om even berooid uit mijn koopavontuur te komen dan dat ik had geopteerd voor een huur.
Ik ben akkoord: je hebt een EIGEN dak boven je hoofd (maw de lening is afgelost). Wat ga je doen? Een extra pand kopen of er mee op de beurs gaan en een portefeuille hebben met een mooi gespreid risico? Dan zou ik voor n° 2 kiezen.
Hoe je het draait of keert, huren is gewoon de lening van iemand anders afbetalen. En met de schaarste aan grond in ons piepklein en volgebouwd apenland heb ik alle vertrouwen er in dat mijn vastgoed nooit zo hard gaat dalen dat ik toch nog beter had gehuurd.
Zo zie ik het ook. En dat bedoel ik met een investering. Misschien niet zo letterlijk als de definitie van Big T waarin huis kopen = geld genereren.
Maar het is en blijft zo dat als je geld hebt en je moet kiezen tussen huren vs kopen je met een goede rente gewoon beter af bent door te kopen. En daarom is het een goede investering. Wat T bedoelt is dat het geld waar mee je goedkoper uit bent met huren je wel kan investeren. Ik denk dat dit in deze tijd minimaal is. Huren vaak nog duurder is in lasten dan kopen.
---------- Post toegevoegd 6 June 2013 om 23:07 ----------
Nou, ik zei dat het waarde verliest doordat het ouder wordt, niet dat de prijs daarom ook zal dalen. Prijs =/ waarde.
Uiteindelijk wordt elk huis zo oud dat het onbewoonbaar wordt en afgebroken moet worden. De natuurlijke evolutie is dus van waarde X naar waarde 0 (exclusief de waarde van de bouwgrond). Alle stappen daartussenin vragen uiteraard onderhoud, en bijkomende kosten zoals belastingen. Zelfs met dat onderhoud gaat het huis er minder nieuw uitzien, en minder aantrekkelijk vs nieuwbouw.
Ik denk dat weinig mensen de fase mee gaan maken dat hun huis naar waarde 0 gaat aangezien huizen 100+ kunnen worden. Bovendien twijfel ik eraan of voor mensen automatisch geld dat nieuwbouw de voorkeur heeft boven ouder. neem bijv. mensen in boerderijhuizen of in oude herenhuizen in chique wijken. Ook deze staan er over 30 jaar nog zeker.
Dit is nu deels het geval. De vraag gaat hoe dan ook weer een keer groter worden gezien de wachtlijst starters steeds groter wordt. Dan krijg je minder aanbod meer vraag en gaat het weer omhoog. Het is wachten op een moment wat zeker gaat komen.
Het is geen investering.
Een investering is iets wat later iets toevoegt aan de economie. Kopen en verkopen van tweedehands consumptiegoederen creëert absoluut niets nieuws voor de economie. Een investering veronderstelt productiviteit, het creëren van iets.
Iemand die in de jaren 70 een huis kocht heeft nu een oud huis. Het enige wat je kan zeggen is dat hij zich via dat huis wat beschermd heeft tegen de inflatie.
Maar het is niet altijd beter om voor lange tijd een huis te bezitten. Wanneer de woningmarkt in een bear market zit is het beter om een andere asset te bezitten en daar je geld te laten aangroeien. En als dan de prijzen van woningen crashen, dan koop je het huis van je dromen voor een prikje. Dat kan gezien worden als een verstandige aankoop op dat moment. Maar om het een investering te noemen is niet correct. Tenzij je de term heel losjes wilt gebruiken.
Iemand van 70 heeft nu een kapitaal van misschien wel 200k wat hij anders met huren nooit gehad zou hebben. Het is gewoon zo dat deze mensen die gekocht hebben meer kapitaal hebben dan de eeuwige huurders. Dat is geen toeval.
Samengevat: een huis is en blijft een consumptiegoed, maar relatief waardevast. De prijs is afhankelijk van externe factoren en is daardoor vaak onvoorspelbaar. De idee dat de waarde altijd zal stijgen is grondig onderuit gehaald in 2008, wanneer de markt weer in evenwicht kwam. Doordat het verouderd verliest het in principe waarde, maar dit verlies kan gecompenseerd worden door irrationele bewegingen in de markt.
Daarom is het gewoon verstandiger om een huis te kopen na een crash (natuurlijk aan lage en vaste rente) en alleen als je ook echt zeker bent dat je er wilt blijven wonen en geen flexibiliteit wenst.
Makes sense?
Het idee dat de waarde altijd zal stijgen hebben we ook in de jaren 80 gezien. De trap gaat niet eeuwig omhoog, maar op termijn stijgt deze altijd.
---------- Post toegevoegd 6 June 2013 om 23:07 ----------
Laatst bewerkt:
